공동주택 필로티 인정기준 - 질의회신 및 산정계산 방법 총 정리

필로티란 무엇일까?

 

국토교통부(토지이용규제정보서비스) 용어의 정의에서는 다음과 같이 말하고 있다.

일반적으로 지상층에 면한 부분에 기둥, 내력벽(耐力壁) 등 하중을 지지하는 구조체 이외의 외벽, 설비 등을 설치하지 않고 개방시킨 구조를 말한다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 1/2 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입(算入)하지 아니한다. 건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함함)가 설치되어 있는 경우에는 가로구역별 최고 높이 제한과 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한(공동주택에 한함)에 따른 건축물 높이 산정시 필로티의 층고를 제외한다. 다가구주택과 다세대주택의 경우에는 1층의 전부 또는 일부를 필로티구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 또한, 공개공지는 필로티구조로 설치가 가능하며 지구단위계획에 의하여 공개공지를 필로티구조로 할 경우에는 유효높이가 4m 이상이 되도록 하여야 한다.

위에서 말한바와 같이, 필로티 구조로 인정받은 공간은 바닥면적에서 제외되는 장점이 있다.

그리하여 필로티 인정기준을 살펴보고 면적에서 제외할 수 있는지 살펴봐야 한다. 

 

건축법 시행령에서 정의하는 필로티는 다음과 같다.

 

건축법 시행령 _ 제119조(면적 등의 산정방법)

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. 3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다. 다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

 

문제는 여기서 시작된다. 벽면적이란 무엇일까?

 

이와 관련한 법령해석 사례를 찾아보았고, "필로티와 비슷한 구조의 벽면적" 으로 한정하여 정의하고 있다.

 

질의회신 (안건번호 19-0371 회신일자 2019-11-11)

 

이는 까다롭게 해석한다면 벽면적을 통행이 가능한 외곽의 벽면으로만 보고 산정할 것이 아니라, 필로티던, 필로티와 비슷한 구조건 "외벽" 의 모든 면적을 모두 계산하라는 의미로 볼 수 있다.

하지만, 대부분 필로티를 인정하는 데에는 이렇게 까다롭게 들어가지 않고, 필로티로 이용하는 진출입이 가능한 외벽의 벽면적만을 계산하는 경우가 있으니 참고해두자.

 

 

※ 필로티 세대로 인정받는다면 건축물의 높이 산정에서 제외되지만, 공동주택의 경우 전층필로티를 하는 경우가 아니라면 높이 산정에 제외되지 않으니 참고하자.

 

건축법 시행령 _ 제119조(면적 등의 산정방법)

 

5. 건축물의 높이: 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

 

정리 1. 공동주택 내 까다로운 의미로 해석할 경우 필로티는 불가능하다. (측벽이 모두 막힌것으로 보기 때문 개구부 1/2를 넘기기 힘들다.) 2. 공동주택 내 전층 필로티 구간이 아니라면 높이산정에 제외되지 않는다.